相続サポート

早めの相続対策の必要性

相続税は、各種の税金の中で一番節税が可能な税金です。ただし、多額な節税を行うためには、相続発生の数年前から計画的に行うことが重要です。特に最近は相続直前の不動産購入による節税が否認されるケースが増えていますので、少なくとも相続発生の3年前から計画的に行わないといけません。

また、各種の相続対策は、想定被相続人の意思判断能力が十分にあるということが前提になります。つまり、認知症等で意思判断能力が失われてしまうと各種の相続対策をとることは不可能になります。この面からも、相続対策はとにかく早めに取り組むことが重要になります。

各種の相続対策

相続税の節税対策は以下のように各種のものがあります。

1. 相続税の評価額を下げる

   1. 小規模宅地の特例
   2. 現金を不動産に変える
   3. 地積規模の大きな宅地の評価
   4. 売りにくい土地の処分

2. 相続人の数を増やす

   1. 養子により相続人の数を増やす

3. 贈与、財産移転の活用

   1. 生前贈与の活用
   2. 贈与税の配偶者控除の活用
   3. 相続時精算課税の活用
   4. 収益不動産の子供への贈与
   5. 直系尊属からの住宅取得資金贈与の非課税特例
   6. 教育資金の一括贈与非課税措置
   7. 結婚・子育て資金の一括贈与非課税措置

4. 納税猶予の利用

   1. 農地の納税猶予
   2. 特例事業承継税制の活用

5. 納税資金の確保

   1. 死亡保険金の活用
   2. 贈与と併用した保険の活用
   3. 退職金の活用
   4. 給与支払による納税資金の確保

これらの各種節税策の具体的な内容については、当事務所が運営している「川崎相続相談ルーム」の節税対策のブログを参照してください。
https://www.souzokuzei-shisan.com/blog/

不動産を活用した相続対策の立案

上記に挙げたように、相続対策はいろいろな方法がありますが、その中でも最も大きな節税効果が期待できるのが、不動産購入による相続税の節税です。特に不動産経営を行っている方は、相続税額も多額になる場合が多いので、不動産取得による相続対策の立案を考えざるを得ない場合が多いです。

しかし、不動産取得による節税対策は失敗すると大きな禍根を残すことも多いです。大事なことは、相続税の節税効果と投資した不動産の収益性のバランスが良いことです。

よく相続税の節税効果だけを強調して不動産投資を奨める業者や専門家がいますが、それは非常に危険です。得にこの後述べるタワーマンションを活用した相続対策はリスクが非常に高いですので注意してください。

タワーマンション購入による相続性の節税はリスクが大きい

タワーマンションの購入は相続税の節税効果が大きいのは事実です。それは、一般的にタワーマンションは、時価と相続税評価額の乖離が大きいためです。都心のタワーマンションなどでは、相続税評価額が時価の１／４程度になる物件も多くあります。例えば、２億円のタワーマンションを購入すると、その相続税評価額は5000万円程度になり、差額の1億5000万円の相続財産を減らすことが出来ます。相続税の税額が40％に達している人であれば、これにより6000万円の相続税を減らすことが出来ます。こうして見ると、タワーマンションの購入は、相続対策として非常に良い方法のように見えますが、実はいろいろな問題があります。

1つ目の問題は、タワーマンションの収益性が悪いという点です。タワーマンションを人に貸して得られる収益は、年間300万円～400万円程度になりますので、表面利回りが約２％程度になってしまい、借入金の返済に十分な収益を稼ぐことが出来ません。

2つ目の問題点は、税務署に否認されるリスクが高いという点です。多くのタワーマンションを相続対策で購入した方は、借入金の返済が大変なので、相続発生後すぐにそのタワーマンションを売却することが多いです。しかし、これを行ってしまうと相続対策のためだけに、タワーマンションを購入したと見做され、タワーマンションによる節税が否認され、タワーマンションの価額を購入価額で評価されてしまい、節税効果はないとされてしまう可能性が非常に高いです。

このような問題を抱えていますので、私は基本的にはタワーマンションの購入による節税策はあまりお薦めしていません。

タワーマンションを購入しても良いと思われるケースは以下のような条件を満たす場合です。

• 家族の誰かが実際にマンションを探しており、購入後そこに居住する予定である。
• 相続発生後も当面の間（少なくとも3年）はマンションを保有する予定である。
• 購入資金は借入金中心ではなく、現金が中心である。

綿密な試算と準備による不動産を活用した節税策の支援

不動産購入による相続税の節税策の実施には、いろいろなリスクが伴いますので、綿密な試算により借入金の返済リスクが十分に許容範囲内であることの確認や、税務署か否認されることが無いように十分に期間をとって慎重に進めることが必要です。

このためには、豊富な経験がある専門家のアドバイスが不可欠ですので、ハウスメーカーの言いなりになるのではなく、ぜひ専門家のセカンドオピニオンも聞いてみるようにしてください。

料金

相談、対策立案

相続税の簡易試算プラン

７万円（税込７．７万円）

相続税の通常実施プラン

１０万円（税込１１万円）～

相続対策のセカンドオピニオンサービス

７万円（税込７．７万円）

サービス内容

• 相続対策の相談、具体策の立案
• 相続税の試算
• 相続対策のセカンドオピニオン提供